גילית רטיבות בבית המשותף?

מי אחראי לתקן נזקי רטיבות בבניין משותף?

חדשות לבקרים אנו עדים לרטיבות ועובש בתקרות החדרים בבית המשותף. הדבר מהווה מוקד לסכסוכים ומחלוקות בין השכנים ובעלי הנכס זאת היות ורצפת השכן מהווה הלכה למעשה תקרת חדר האמבטיה של השכן השני ורטיבות בה גורמת לנזק בעל יתואר, בריאותי כגון קורוזיה (עובש) וכן נזק כספי הכרוך בעוגמת נפש מרבית.

זאת ועוד שיפוצים בדירה על מנת לתקן את הנזק כרוכים בעלות כלכלית משמעותית אשר השכן מלמעלה יעשה כפי יכולתו על מנת לחמוק מאחריות זו. זאת על מנת למנוע הוצאה כספית אשר לדבריו הינה מיותרת.

מכאן עולות השאלות: גיליתי רטיבות בדירתי בתקרה, כיצד לנהוג? מה החוק קובע? האם עלי מוטלת האחריות לתקן זאת? מה קורה כאשר אני מתקן מי משפה אותי בהוצאות התיקון?

מקרה שארע בין בעלי דירה בתל אביב ייטיב לתאר זאת. ר', וע' מתגוררים זה בשכנות זה מספר רב של שנים קומה מתחת לקומה במקביל. ר' טענה כי במהלך חודש מרץ האחרון הבחינה כי רטיבות מדירת ע' חודרת לתקרת חדר האמבטיה שלה. ר' פנתה לע' מספר פעמים בעל פה ובכתב אולם זו דחתה את טענותיה בהלוך ושוב. פעם אחר פעם. ר' הזמינה שרברב מטעמה אשר פסק חד משמעית כי הרטיבות מקורה מצנרת לא תקינה, חפוי לא תקין של רצפת חדר האמבטיה של השכנה.

בנוסף פנתה ר' אל נציגות הבית המשותף על מנת שתסייע לה לפתור את בעיית נזקי הצנרת בדירתה אשר הלכו והחריפו מדי יום ביומו. הנציגות סירבה ליטול חלק בסכסוך וטענה אף היא כי הינה מנועה מלהתערב בסכסוך בין השכנים וכי אין זה מעניינה לנקוט עמדה בנושא הנזקים בדירת ר'.

בצר לה פנתה ר' למפקחת על המקרקעין אשר לה הסמכות לדון בסכסוכי שכנים בבית המשותף. במסגרת העתירה טענה ר' כי על המפקחת להורות לע' לתקן ללא דחיות נוספות את הנזקים בתקרת חדר האמבטיה אשר בדירתה וצרפה לכך חוות דעת שרברב אשר תעיד על הנזקים בביתה. ע' מנגד צרפה חוות דעת מקצועית מטעמה אשר שללה דליפת מים מרצפת חדר האמבטיה בביתה.

מהי המסגרת המשפטית המחייבת את ע' לתקן את הנזקים אשר נובעים מדירתה?

סעיף 3(א) לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין קובע כי בעל דירה זכאי לדרוש תיקון מבעל דירה אחרת כל אימת שאי ביצוע התיקון עלול לפגוע בדירת הראשון.

ואכן בשורה ארוכה של פסקי דין והלכות הוחל החוק ונקבע כי מדובר בחובה אבסולוטית וחד משמעית. יתרה מכך עסקינן בחובה אשר אינה תלוית נסיבות התקלה. לדוגמא אם שיפצתי את הנכס והקבלן אשר ערך זאת התרשל בתפקידו, מוטל עלי לתקן את הנזק אשר נגרם לשכן בעקבות זאת ולאחר מכן לתבוע את הקבלן בשל רשלנות נזקיו.

מה לגבי נציגות הבית המשותף? האם חוקית הינה אחראית לנזק בביתה של ע' בשים לב שעסקינן בבית המשותף?

החוק קובע בתקנון המצוי כי בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. לכן הנציגות מחויבת אף היא לפעול לתיקון הנזק בדירתה של ר' מכוח היותה דיירת בבית המשותף.

ואכן בשל מחלוקת בין חוות הדעת בין הצדדים מינתה המפקחת מומחה מטעם בית המשפט אשר מטרתו לאמוד את מקור הנזק ולכמת את עלות התיקונים. בהליך דנן נשלחו שאלות הבהרה למומחה אשר סתר שוב ושוב את טענת ע ' כי הנזק אינו נובע מדירתה.

לא זו אף זו, המפקחת פסקה כי על ע' לתקן תוך חודש ימים ממתן פסק הדין את הליקויים כולל צביעת החדרים אשר ניזוקו בידרת ר' בבחינת חובת השבת המצב לקדמותו. זאת ועוד על המומחה מטעם בית המשפט הוטל להגיש דו"ח מפורט של לוח הזמנים והפעולות אשר נערכו בדירת ע' בשל הליקויים אשר נובעים מכשל בצנרת בדירתה. בנוסף, פסקה המפקחת סך של 10,000 שקלים הוצאות שכר טרחה והוצאות נלוות.

עו"ד מלינרסקי אשר ייצגה את התובעים גורסת: "חשוב לדעת כי בעת קרות נזילות בבית המשותף הן לשכן והן לנציגות הבית המשותף האחריות לפעול ולמזער את נזקי השכן הניזוק." החובה לתיקון הינה מוחלטת וחד משמעית. התעקשות הנתבעת לסרב ולדחות את טענותיה הלגיטימיות של התובעים הינם בגדר התעלמות גורפת מן החבות ומעוגנת בחוק מפורשות ובפסיקה אשר נלווית לכך. שכן יפה שעה אחת קודם. ובעת קרות נזק מוכח מוטב לתקנו זאת טרם הגעה לערכאות וגרירת הוצאות נלוות להוצאות תיקון הנזק.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד.